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Vu la Constitution telle que modifiée par la Loi n° 11/002 du 20 juillet 2011 portant révision de certains articles de la Constitution de la République Démocratique du Congo, du 1
08 mai 2023 – Arrêté
interministériel n° 0076/CAB/ MIN/AFF.FONC/ASM/TMM/2023 et 010/CAB/MIN/
FINANCES/2023 modifiant et complétant l'Arrêté interministériel n° 0116/CAB
/MIN/AFF.F ONC/ASM/ JMI/2021 et n° 089/CAB/ MIN/FINANCES/2021 du 03 juin 2021
portant bancarisation des opérations foncières et immobilières à travers la
République Démocratique du Congo,
8 février 2006, spécialement en ses
articles 93 et 205 alinéa 4 ;
Vu l'Acte uniforme portant
organisation des sûretés (OHADA) ;
Vu la Loi n° 11/011 du 13 juillet
2011 relative aux finances publiques telle que modifiée à ce jour, spécialement
en son article 106 ;
Vu la Loi n° 73-021 du 20 juillet
1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime
des sûretés, telle que modifiée et complétée par la Loi n° 80-008 du 18 juillet
1980, spécialement en ses articles 231, 233, 234 et suivants ;
Vu la Loi n°22/068 du 27 décembre
2022 portant lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du
terrorisme et de la prolifération des armes de destructions massives en ses
articles 2, 4 et 23 ;
Vu l'Ordonnance-loi n° 13/003 du 23
février 2013 portant réforme des procédures relatives à l’assiette, au contrôle
et aux modalités de recouvrement des recettes non fiscales telle que modifiée et
complétée à ce jour ;
Vu l'Ordonnance-loi n°18 /003 du 13
mars 2018 fixant la nomenclature des droits, taxes et redevances du Pouvoir
central telle que modifiée et complétée à ce jour;
Vu l'Ordonnance n° 21/006 du 14
février 2021 portant nomination du Premier ministre ;
Vu l'Ordonnance n° 23/030 du 23
mars 2023 modifiant et complétant l'Ordonnance n° 21/012 du 12 avril 2021
portant nomination des Vice-premiers Ministres, des Ministres d'Etat, des
Ministres, des Ministres délégués et des Vice-ministres ;
Vu l'Ordonnance n° 22/002 du 07
janvier 2022 portant organisation et fonctionnement du Gouvernement, modalités
de collaboration entre le Président de la République et le Gouvernement ainsi
qu'entre les membres du Gouvernement ;
Vu l'Ordonnance n° 22/003 du 7
janvier 2022 fixant les attributions des Ministères ;
Vu le Décret n° 13/032 du 25 juin
2013 portant réglementation de l'exercice de la Profession d'Expert immobilier,
en ses articles 6 et 11 ;
Vu l'Arrêté interministériel
n°0181/CAB/MIN/ AFF.FONC et n°139/CAB/MIN/FINANCES/2021 du 30 septembre 2021
modifiant et complétant l'Arrêté interministériel n°140/CAB/MIN/AFF.FONC et
247/CAB/MIN/FINANCES/2009 du 15 octobre 2009 instituant la mercuriale relative à
la fixation de l'expertise et évaluation immobilière en République Démocratique
du Congo, spécialement en ses articles 1, 2 et 4 ;
Attendu que la proposition de cette
réforme a été débattue et approuvée par la Commission interministérielle «
Secteurs productifs, Equipements et Reconstruction » du 02 novembre 2020,
relative à la certification de la valeur des biens immobiliers ainsi qu'à
l'obligation de payer par voie bancaire, toutes les transactions immobilières
d'un montant égal ou supérieur à 10.000 USD (dix mille Dollars américains) ;
Considérant la lettre de Son
Excellence Monsieur le Premier ministre, Chef du Gouvernement, n°
CAB/PM/DIRCAB/TID/BNME/2021/0065, du 12 janvier 2021, autorisant de manière
expresse de prendre des mesures idoines devant rendre effective la certification
des valeurs vénales des biens, objet de mutation ;
Attendu que la présente réforme est
consécutive à celle instituée par le Décret n° 13/032 du 25 juin 2013
réglementant l'exercice de la profession d'Expert immobilier qui a pour objectif
de permettre à l'Etat de lutter efficacement d'une part, contre le blanchiment
des capitaux dans les transactions immobilières et d'autre part, de contraindre
les parties à ces transactions de déclarer correctement la valeur réelle du bien
immobilier faisant l'objet de cession ou d'acquisition ;
Tenant compte de la volonté du
Gouvernement de maximiser les recettes de l'Etat, notamment par une meilleure
captation des droits proportionnels d'enregistrement sur le transfert de
propreté (mutation) et les hypothèques ;
Considérant la nécessité et
l'urgence ;
ARRETENT
Article 1
Le présent Arrêté interministériel
s'applique, sur toute l'étendue de la République Démocratique du Congo, aux
opérations de mutation des titres immobiliers et des prêts hypothécaires
consentis par les banques et autres institutions financières non bancaires
agréées.
Sans préjudice des dispositions
légales et réglementaires en la matière, le présent Arrêté s'applique à toutes
les mutations effectuées par les personnes morales et physiques de nationalité
congolaise ou étrangère, chaque fois que le prix du bien foncier ou immobilier
est égal ou supérieur à l'équivalent en Franc congolais de 10.000 USD (dix mille
Dollars américains), suivant le taux officiel en vigueur au moment de la
transaction.
Il s'applique également aux
opérations d'octroi de crédit hypothécaire, en l'occurrence, l'inscription, la
réinscription et la radiation hypothécaire.
Article 2
Dès l'entrée en vigueur du présent
Arrêté, le paiement du prix de toute transaction immobilière faite à titre
onéreux, d'une valeur évaluée de manière conventionnelle ou à dire d'expert, à
un montant égal ou supérieur à l'équivalent en Franc congolais de 10.000 USD
(dix mille Dollars américains), suivant le taux officiel en vigueur au moment de
la transaction, doit s'effectuer à l'une des banques agréées en République
Démocratique du Congo.
Toutefois, pour les transactions
bancaires ayant eu lieu à l'étranger pour l'achat ou la vente d'un bien se
trouvant en République Démocratique du Congo, l'acheteur est tenu de présenter
l'extrait de son relevé de compte certifié et notarié à la commune du lieu où se
trouve l'institution bancaire auprès de laquelle s'est effectuée l'opération.
Article 3
Les parties à une convention de
cession à titre onéreux des droits fonciers ou immobiliers sont libres de fixer
le prix du bien, objet de leur contrat.
Toutefois, la mutation des titres
immobiliers ne pourra être opérée que sur base du certificat d'expertise
accompagne du rapport y relatif d'un Expert immobilier agréé en vertu du Décret
n° 13/032 du 25 juin 2013 portant règlementation de l'exercice de la Profession
d'Expert immobilier en République Démocratique du Congo, en vue de la
détermination de la valeur vénale du bien faisant objet de la transaction.
Au cas où, la valeur vénale
déterminée par l'expert agréé est supérieure à la valeur déclarée, les droits
proportionnels d'enregistrement seront calculés sur base de celle-ci. Cependant,
lorsque la valeur vénale est inférieure à la valeur déclarée, les droits
proportionnels d'enregistrement seront calculés sur base de cette dernière.
Article 4
La mutation telle que décrite dans
les articles ci-dessus n'est obtenue auprès des Services des titres immobiliers
que sur présentation des actes passés en forme authentiques conformément aux
dispositions des articles 231 à 238 de la Loi n° 73-021 du 20 juillet 1973
portant régime général des biens, régime foncier et immobilier, et régime des
suretés, telle que modifiée et complétée par la Loi n° 80-008 du 18 juillet
1980.
Trois cas de mutation se
présentent, et les actes de base obligatoires à présenter sont les suivants :
a) Mutation en vertu d'un contrat
de vente ou cession
Les actes obligatoires à présenter
sont :
1. L'acte de vente ou de cession
notarié ;
2. L'attestation de paiement du
prix délivrée par la banque ;
3. La note de perception apurée par
le Comptable public au vu de l'attestation de paiement délivrée par la banque ;
4. Le Certificat d'expertise
immobilière accompagné du rapport y afférent délivré par un Expert immobilier
agréé.
b) Mutation en vertu d'une décision
judiciaire
Les actes obligatoires à présenter
sont :
1. Décision judiciaire coulée en
force de la chose jugée de la juridiction de la situation de l'immeuble;
2. Le certificat de non appel ;
3. La note de perception apurée par
le Comptable public au vu de l'attestation de paiement délivrée par la banque ;
4. Le Certificat d'expertise
immobilière accompagné du rapport y afférent délivré par un Expert immobilier
agréé.
c) Mutation pour cause de décès
Les actes obligatoires à présenter
sont :
1. L'acte de succession ;
2. L'ordonnance d'investiture du
Tribunal de Grande Instance du ressort de l'Immeuble dans le délai légal ;
3. La preuve de publication de
cette Ordonnance d'investiture au Journal officiel ;
4. La note de perception apurée par
le comptable public au vu de l'attestation de paiement délivrée par la banque ;
5. Le Certificat d'expertise
immobilière accompagné du rapport y afférent délivré par un Expert immobilier
agréé.
Pour les transactions ayant eu lieu
dans les banques à l'étranger, l'attestation de paiement ou l'extrait du compte
doit être notarié par les services compétents du lieu où se trouve la banque de
l'acheteur.
L'Expertise et l'évaluation
immobilière se font sur base de la mercuriale en vigueur en République
Démocratique du Congo.
Tout rapport d'expertise évaluation
présenté par un expert immobilier indépendant agréé doit être visé par une
commission constituée de trois experts immobiliers de l'Administration foncière.
Article 5
Les Services des titres immobiliers
s'assurent de la qualité de l'Expert immobilier et de l'authenticité du
certificat d'expertise.
Article 6
En cas de mutation en vertu d'un
acte de donation, en vertu d'une décision de justice coulée en force de la chose
jugée ou pour cause de décès, les bénéficiaires ne sont pas tenus de présenter
la preuve de bancarisation de la transaction immobilière.
Pour toute transaction immobilière
égale ou supérieure à USD 10.000 (Dollars américains dix mille), le non-recours
à une institution bancaire expose l'acquéreur au paiement des pénalités
calculées sur base de la valeur vénale ou déclarée du bien transigé, dont le
taux est fixé dans l'Arrêté interministériel portant fixation des taux des
droits, taxes et redevances à percevoir à l'initiative du Ministère des Affaires
Foncières.
Article 7
Toute banque ou toute institution
financière non bancaire agréée qui veut procéder à l'octroi d'un crédit
hypothécaire est tenue de solliciter l'expertise d'un Expert immobilier agréé.
La demande d'expertise de la valeur vénale du bien à hypothéquer est
obligatoirement adressée en copie à l'Administration des titres immobiliers du
ressort et à la Direction Générale des Recettes Administratives, Judiciaires,
Domaniales et de Participations.
Article 8
L'expert saisi d'une demande
formelle, d'une banque ou d'une institution financière non bancaire agréée,
envue de procéder à son devoir, transmet copie pour information du certificat
d'expertise et du rapport y afférent aux administrations indiquées ci-haut.
Article 9
Toute banque ou toute institution
financière non bancaire agréée qui a consenti un prêt hypothécaire est tenue
d'en solliciter l'inscription dans les six mois qui suivent la signature du
contrat.
Article 10
La banque ou l'institution
financière non bancaire agréée est personnellement tenue responsable,
conformément aux dispositions supra, du paiement de tous les frais hypothécaires
qu'elle doit verser au Trésor public pour cette transaction.
En cas d'attribution judiciaire
suivant les clauses contractuelles ou d'insolvabilité du débiteur, la mutation
au profit de la banque ou de l'institution financière non bancaire agréée ne
peut être opérée que sur présentation des preuves de paiement de tous les frais
dont elle serait redevable légale.
Article 11
Tout Fonctionnaire qui opère une
mutation en violation des dispositions du présent Arrêté est passible, outre les
poursuites pénales, d'une peine disciplinaire conformément au statut des agents
de carrière des services publics de l'Etat.
L'autorité saisie de la violation
du présent Arrêté transmet le dossier à l'Inspection Générale des Finances qui
ouvre, sans délai, une enquête. Si les faits s'avèrent fondés, les conclusions
du rapport d'enquête seront transmises au Procureur général près la Cour d'appel
pour l'ouverture d'une action publique, sans préjudice de l'action
disciplinaire.
Article 12
Toutes les dispositions antérieures
contraires au présent Arrêté sont abrogées.
Article 13
Les Gouverneurs des Provinces, le
Secrétaire général aux Affaires Foncières ainsi que le Directeur général de la
DGRAD sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent
Arrêté qui entre en vigueur à la date de sa signature.